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签订购房合同后遭遇楼市新政引发诸多纠纷

作者:Admin 日期:2018-07-29 点击:660

2010年4月17日,国务院为坚决遏制部分城市房价过快上涨,发布 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称 “新国十条”。

楼市新政对于地产商、房屋开发商、房产中介,甚至买房人的行为等做出了明确规范与规定。然而,新政在 “动荡”房价, “震荡”房市的同时,也使得沪上部分法院的房屋纠纷诉讼案件出现了共振效应。

记者从松江区人民法院获悉,因楼市调控政策的不断出台,今年以来该院受理房屋买卖合同纠纷案件大幅上升,共919件,同比上升281.3%。在已经受理的案件中,主要呈现 “四多”的特点,包括商品房预售合同纠纷多、投资客以损失定金为代价起诉要求解除合同的多、买方被诉后以情势变更为由进行抗辩的多、引发的审理难点多等。

采访中,专家表示,因新政出台引发的贷款纠纷、合同纠纷较为集中。其中,因新政前签订合同,新政后操作 “变更”引发的纠纷较为普遍,也较为棘手。专家认为,买房人在购房时应提高自身的风险预知认识,同时善用法律和政策保护自身的权益。


案例

买房合同“变数”多引纠纷

如今老百姓买房不容易,近期房产新政的不断出台导致房价震荡不定,商品房预售合同纠纷相应增多。陈女士最近就因预售合同约定的商品房贷款遇阻导致购房出现问题而一筹莫展。

2009年7月12日,陈女士与某房产公司签订了 “上海市商品房预售合同”,购买位于松江区总价为90余万元的房产。双方签订合同约定,陈女士除首付款外其余款项以贷款方式支付,并由房产公司办理贷款申请手续。若房款支付逾期超过90天后,房产公司方有权追究陈女士方责任。

谁知,陈女士在按照合同规定的方式支付首付款后,房地产公司却临时“变脸”,向陈女士提出单方面解除合同。为此,陈女士将房产公司告上了法庭。

然而,房地产公司认为,解约是由于陈女士的后期贷款迟迟没有到账。根据双方在预售合同补充条款中的约定,公司仅负责将贷款资料交给银行,至于贷款能否获得审批,与陈女士个人的资信、收入水平、偿还能力等相关,与房产公司无关。陈女士未能按合同约定支付房款,且已逾期超过90天,已构成违约,故房地产公司提起反诉。

陈女士则辩解称,房地产公司未按时收到房款是由于公司自身行为造成的。关于逾期付款,在诉讼之前陈女士就多次表示愿意以现金方式支付房款,但房产公司拒绝收款,致使时间延长,并非陈女士过错,故不同意房产公司的诉讼请求。

此时,代理销售的上海某房地产策划营销公司的说法就成了关键。该公司表示,贷款银行是由房产公司方指定的,而银行相关审贷过程相当迟缓,由此常常造成客户签约后要长时间等待贷款审批。为此,策划公司也曾经发函给房产公司希望其立即与相关银行沟通协调,尽早解决这一问题。而在签订预售合同当日,银行是在售楼现场当场收取购房者的贷款申请资料的。

另外,房产公司在向陈女士发出解约告知函后,于同年12月9日又向陈女士收取了房款18万多元。而房产公司在向陈女士发出解约告知函之前,并未向陈女士发出过催款通知书。陈女士已按合同的约定提供了贷款所需的材料,贷款未能按时审批原因不在陈女士一方。

同时,房产公司作为银行贷款的代办者,在办理贷款过程中未给陈女士采取补救措施的合理时间,即行使约定解除权,所以该解除权并不成立。现房屋尚未另行出售他人,陈女士也愿意以现金方式支付余款,合同不存在不能履行的情形,应按原约定继续履行,陈女士要求继续履行预售合同的诉讼请求,应予以支持。

据悉,本案还在进一步审理中。


【解析】买房者签合同时关注“风险预知”

记者从松江区人民法院获悉,类似因商品房预售合同引发的纠纷,今年共受理727起案件,占到房屋买卖纠纷案件的79.1%。

究竟是什么原因让该类案件诉讼率居高不下?据松江区人民法院介绍,由于国家有关房产新政不断出台, 开发商或为 “惜盘”或为 “清盘”,开出的购房条件不一,导致纠纷层出不穷。

另一方面,从上述案例中也不难看出,新政出台后,部分银行提高了贷款门槛,政策收紧直接导致部分买房人的贷款也跟随房价出现 “动荡”。据本报律师顾问朱律师介绍,现阶段,一些在新政出台前签订的 “房屋买卖预售合同”或 “房屋买卖定金合同”所引发的贷款纠纷较为普遍。

朱律师提醒买房人,在签订相应的合同时,应仔细阅读合同中的条款,若合同条款中有明确提出 “若房款支付逾期超过90天后,房产公司方有权追究责任”等条款时,其实质是在向买房人进行 “风险预知”。此时,买房人应该充分预计到贷款无法兑现后的风险。当然,买卖双方都应该是 “守约方”,在买房人无法及时贷款的情况下,房产商也不能因为 “惜盘”等其他原因,拒绝买房人用现金支付。


案例

投资客牺牲定金为观望

近期,还出现了很多投资客以损失定金为代价起诉要求解除合同的案例。记者了解到,基于对房产新政的理解和对未来房价的判断,一些投资客宁愿以损失违约金或定金为代价而违约。商女士最近就经中介介绍,和一对在上海炒房的夫妇签订了一份 “居间合同 (买卖)”,而在支付定金5万元之后,麻烦事却接踵而至……

根据居间合同约定,若上家夫妇中途反悔,应双倍向商女士返还定金。合同签订以后,上家却拒绝与商女士签署正式房屋买卖合同,并拒收首付款。上家辩称:双方签订的居间协议中,原本约定中介费应由商女士方承担,但在居间协议中没有体现;双方对于房屋的交付及过户时间未能在居间协议中作出明确约定,由于中介的失误导致双方产生纠纷,故不同意商女士的诉讼请求。

法院认为,本案中,在商女士与上家签订的合同中只约定了房屋的总价、房款的支付时间及违约责任,但对房屋的交付时间及过户时间等均未在合同中予以约定,因此双方签订的居间合同 (买卖)从其性质看,仅是一份预约合同,是双方对系争房屋的买卖达成的初步合意,还不是正式的买卖合同,所以双方具体的权利义务还要经双方磋商后在房屋买卖合同中予以确定。双方在对交房时间未能达成一致意见的情况下未能签订房屋买卖合同,不可归责于任何一方,双方均未存在违约行为,也无过错。

如今,商女士已经不再愿意购买那套房屋,该合同已没有了继续履行的可能。松江区法院最终判决:商女士与上家签订的 “居间合同 (买卖)”予以解除;上家返还商女士购房定金5万元;并驳回商女士的其余诉讼请求。

基于对房产新政的理解和对未来房价可能下跌的判断,部分投资客选择尽快抽身房产投资市场。虽然这样的决定会使得投资客损失违约金或定金,但不少投资客宁愿损失定金,仍主动起诉要求解除合同。

其实,投资客反悔,即使买房人可以获得赔偿,但买房人在中间的损失仍是显而易见的。 “买房人可以以房屋买卖已经基本确定为由,为自己争取权益。”朱律师表示。


【解析】买房人可尝试消除“不确定性”

朱律师指出,目前中介公司、上家、下家之间会签订三方居间合同。正常情况下,居间合同中已经对有关房屋买卖的信息进行了具体描述,包括房屋买卖主体、房型、房屋地址、房屋面积、总价等信息。 “只是欠缺形式要件,实体内容部分已经达成了。”

朱律师建议买房人,一方面争取违约金或赔偿款,另一方面可以辩称房屋买卖的主体形式已经形成,要求继续履行合同。


案例

买房似“拍卖”,价高者得房

目前,买方起诉解除合同时愿承担高额违约金,不愿承担其他损失等情况有愈演愈烈之势。

去年7月,小郭满心欢喜地与胡小姐签订了 “房地产买卖协议”,也支付了3万元定金。可惜竹篮打水一场空,胡小姐之后竟以更高的价格把房屋卖给了他人,这使小郭拥有住房的美梦破灭,只得另外设法购买其他房屋。为此,他决定起诉胡小姐,除了索要定金损失,还要求胡小姐支付由于房屋上涨导致小郭重新购置房屋的价格损失计8万多元。

小郭诉称,他与胡小姐通过上海某房地产顾问公司签订了 “房地产买卖协议”后,支付了定金3万元,该定金保管在某房产顾问公司处。谁知,到了签订买卖合同的时候,胡小姐却将房屋以较高价格出售给了他人。

胡小姐认为,小郭支付的定金3万元一直放在房产顾问公司处,如需返还也应是房产顾问公司予以返还,其愿意赔偿违约金3万元,但对小郭重新购置房屋的价格损失不同意赔偿。

法院审理后认为,胡小姐未按协议的约定在办出产证后的七日内与小郭签订 “上海市房地产买卖合同”,其已构成违约,理应承担相应的违约责任。对违约责任,双方在合同中明确约定为相当于定金数额的违约金,故按此约定,胡小姐应支付小郭违约金3万元。至于小郭主张的重置房屋的价格损失的诉讼请求,法院认为,双方签订的房地产买卖协议从其性质看,仅是一份预约合同,是双方对系争房屋的买卖达成的初步合意,之后双方的房屋买卖能否必然成功,还存在着许多不确定因素,而且双方已经在协议中约定了违约金的数额,对该损失是胡小姐方面在签订协议时所不能预见的,故对小郭的该项诉讼请求,法院不予支持。


【解析】 “价高”不能成为卖房理由

“没有价高者得的说法,买卖双方应尊重自己所签署的协议。”朱律师指出,“价高”不能成为卖房人的理由,卖房没有“价高者得”的原则。同时,买房人也可以在诉讼过程中强调,虽然签订的系预约合同,但 “不确定性”已经消除。

当然,还有一种特殊的情况,即卖房人已经将房屋登记过户给了第三方。 “第三方已经善意取得房屋,导致房屋的买卖协议无法履行。”朱律师表示,若发生以上的情况,则买房人只能通过获取赔偿金或违约金来弥补损失。


案例

无法获得房贷后仍继续履行合同

随着二套以上房屋首付比例提高、多套房屋限制房贷等新政的出台,买方因无法获得房贷而无力继续履行合同的情况越来越多,被诉后买方往往以信贷政策调整属情势变更为由进行抗辩,不愿承担违约责任,并要求变更或解除合同。

年轻人小徐于去年8月与张先生就位于松江区九亭镇一套房屋的买卖事宜达成一致,并签订了 “上海市房地产买卖合同”。然而,买卖合同约定期限未到,张先生却要求解除该合同并拒绝办理产权过户手续。这是怎么一回事呢?

原来,张先生认为小徐的首付款没有按合同约定的时间支付。按照合同约定,小徐应在2009年9月20日前办理银行贷款手续,但直至10月13日,小徐才到中介公司办理相关的贷款手续,导致手续最终没有办成;其间,张先生还曾与小徐联系过户事宜,但直至11月16日,小徐也没有准备好资金去办理。这一拖延使得原本想将卖房所得另行投资做生意的张先生蒙受了巨大的损失。

眼看张先生不愿再卖房,小徐于是起诉到法院,希望法院判决张先生继续履行已经签署的房地产买卖合同,他愿意支付剩余的房款,要求张先生协助办理房屋过户手续及交接手续。

但张先生不同意,他认为就是因为小徐自身的原因,致使做生意的他受到了巨大的损失,故提起反诉,要求解除合同;并要求小徐承担违约责任,支付违约金及赔偿金共计21万余元。

法院审理后认为,小徐于11月17日收到该解约通知书,合同从即日起予以解除。合同解除后,张先生应将收取的房款退还小徐方。关于合同解除后的违约责任问题,本案中,因小徐未能按约支付房款,致使合同予以解除,小徐应承担逾期付款的违约金,其次还应承担合同解除后的赔偿金。至于张先生反诉提出的直接损失2万元的诉讼请求,因张先生方面未能提供相应的证据证明其损失,且小徐支付的违约金、赔偿金已对张先生一方损失作出了补偿,故对张先生的该项诉讼请求,法院不予支持。


【解析】买房人的贷款也会出现“情势变更”

据松江区人民法院介绍,随着银行对二套及以上住房首付款及贷款门槛的提升,买方因无法获得房贷而违约的情况增多。另外,因出卖人原因导致买受人延迟办理贷款,不能享受房贷利率优惠的情况也屡有发生。

“这其中就牵涉到了 ‘情势变更’的问题。”朱律师向记者解释,所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致使合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力将显失公平,故允许变更合同内容或者解除合同的情形。

朱律师表示,由于房屋买卖过程较为复杂,且政策变化较快,是否可以适用 “情势变更”还需具体问题具体分析,但买卖双方可以通过“情势变更”的概念来判断对方是否存在违约的情况。