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小产权房交易纠纷“同案不同判”

作者:Admin 日期:2018-07-29 点击:776

2013年12月2日,北京市门头沟法院对一起小产权房交易协议纠纷案作出一审判决,认定双方房屋买卖协议有效,驳回原告全部诉讼请求。

判决后,原告阴女士表示已提起上诉:“小产权房不能买卖,我相信法律是公正的。”

判决书表明,2010年1月,阴女士与北京某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》,将自己位于北京市门头沟某村的一套约107平方米的小产权房,以45万元出售。该房屋不具备正式的产权证,也完全不具备办理正式产权手续的条件。

最近,阴女士得知“该买卖行为严重损害了所在农村集体的合法权益,所签订的《房屋买卖协议》依法应属无效协议”,在与被告多次协商未果后,将买主朱先生诉至法院,请求法院判令协议无效。

被告朱先生则认为买的房子是自己使用,诉讼是“因为最近引发房价飙升”。2013年8月,他和村委会签订入住协议,拿到钥匙,认为自己应该是房屋现在实际使用人。

他认为:“我们签的合同都是正式合同,签订后房屋手续和款项交付已经实行了,合同生效。而且原告起诉已过两年诉讼时效。”

法院经审理查明:2010年1月8日,原、被告签订交易协议,被告于1月5日交付了1万元定金,并在签协议当天将剩下房款44万元交与原告。此外,2013年8月,被告又与村委会签订了入住协议、物业管理协议。

法院认定,本案中,原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立的合同受法律保护;加之,双方当事人均明确在买卖诉争房屋时,对其系小产权房的事实均知情。

判决称,鉴于国内对小产权房的相关法律规定尚未出台,且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定,法院对阴女士要求确认协议无效的诉讼请求,不予支持,驳回原告全部诉讼请求。

同是小产权房买卖纠纷案,有的判决则不同。同在北京,2002年7月,画家李玉兰与北京宋庄农民马海涛签订小产权房买卖协议。2006年12月,马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效,要求李玉兰返还房屋。北京通州法院一审判决双方合同无效。北京第二中级法院则维持原判。

2008年,山西省太原市迎泽区法院也曾判决该区郝庄镇某村一栋小产权房买卖合同无效。

阴女士代理律师北京中银律师事务所方勇对《财经》记者表示,按照2004年12月15日北京市高级法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,才可以认定合同有效。

被告朱先生的代理律师北京汇源律师事务所屈子英则认为,“双方当时签订的协议都是正式合同,现在房价上涨了想毁约,这是不诚信的行为。”

接受媒体采访时,郑州高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇则对此案判决表示赞同:虽然房子暂无产权,买房者仍具有使用权和收益权,可以用来自住或者出租。他同时认为房屋的产权或性质并没有改变。

有学者认为,“同案不同判”出现的原因是没有可以普遍适用的法律依据。