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“一房二卖”的合同有没有效?

作者:Admin 日期:2018-07-29 点击:836

[案情]程某夫妇于2006年7月以15.5万元价格购买了一套商住房,2008年5月,程某做生意急需钱,经他人介绍,程某夫妇将该房屋以17万元价格转卖给姜某。双方商定:姜某预交房款12万元,钥匙交给姜某,两个月后,双方办理过户手续,姜某支付余下的5万元房款。5月16日,姜某支付12万元房款,并搬进房屋居住,6月7日,由于房屋价格上涨,程某要求姜某增加房款。姜某认为已签订书面合同,因此要求程某立即办理房屋过户手续,程某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。7月21日,程某将房屋以18万元价格卖给胡某,并办理了房屋过户手续。将12万元房款返还给姜某,并要求姜某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此,姜某一纸诉状递到法院,要求依法解除程某与胡某的房屋买卖合同,保护自己的购买权。


[分歧]本案的焦点是“一房两卖“,应当认定哪一份买卖合同有效。对此,产生两种不同意见:

第一种意见认为,姜某的要求是合理的,因为在第一个房屋买卖合同中,双方当事人自愿达成协议,并签订了书面合同。该合同是合法有效的。合同签订后,双当各自按照合同约定履行了自己的义务。程某因为房屋价格上涨才要求姜某增加价款,这显然违反了买卖合同的约定。程某与姜某协商不成后,将房屋又卖给胡某,已经违反了第一个房屋买卖合同。而且,第一个房屋买卖合同签订在先,应当认定第二个买卖合同无效。

第二种意见认为,第一个房屋买卖合同无效,因为公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同,而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移手续。虽然第一个房屋买卖合同签订在先,而且已经部分履行,但却没有办理过户手续,因此买卖关系不成立,第二个房屋买卖合同符合法律规定,应当认定有效。

[点评]本案所牵涉的一房二卖合同均是有效的。首先,按照我国《合同法》的无效合同判断标准,本案的两份合同显然都不是无效合同;并且两份合同都不违反我国法律法规的效力性禁止性规定,因此,两份合同是有效的。

但是,合同有效不代表可以实际履行。程某的房屋虽然卖给了姜某,但是尚未办理过户手续,此时房屋的所有权仍然属于程某;这种情况下,程某又将房屋卖给胡某,此时合同仍然是有效的。更重要的一点是,程某将房屋过户给了胡某,这时房屋的所有权已经转移到胡某的名下,胡某作为善意第三人已经取得了房屋的所有权。因此,程某已经无权处置该房屋,因此,程某与姜某的合同已经无法实际履行,姜某只能要求程某承担违约责任。