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【房屋买卖违约金过高予以调整】张某与田某房屋买卖合同纠纷案

作者:陈东坡律师 日期:2018-07-30 点击:11594

本案为比较罕见的房屋买卖过程中买方违约的情形。张女士与田先生签订了买卖合同,约定由田先生购买张女士的房屋,约定的购买价格是135万元,其中现金支付70万元,其余的由田先生申请银行贷款。但由于田先生迟迟没有将70万首付支付给张女士张女士感觉事情跷蹊。原来,田先生因为纳税的事情与中介公司发生分歧,原因是中介公司给田先生计算的税收与实际不符。后进张女士多次催促,田先生也没有支付首付70万元。为此,张女士向田先生发出了催促函件,但田先生还是没有付款。为此,张女士向我们咨询。经分析,张女士此种情况下完全可以解除合同,但此刻张女士有一个隐性的法律风险:合同附件丢失。原来,中介公司把房屋买卖合同的附件丢失,这意味着合同中有关房款支付时间、税收承担的约定变得不确定起来。但是,主办律师经过分析,发现这个风险属于可控风险,经过主办律师的努力完全可以控制。

为此,我们拟定了解除合同的通知函件,要求解除合同并要求田先生承担违约金23万余元。田先生收到函件后并没有回复,我们很快向人民法院提起诉讼,要求人民法院确认合同已经在田先生收到解除合同函件时解除,并要求人民法院判令田先生支付违约金23万元。买方田先生认为合同没有约定税收由谁承担,故买方无需承担税费,并且合同约定20%的违约金过高,应当予以调整。经人民法院开庭审理,我们作为张女士的代理律师向法庭陈述了以下意见:

1、合同的附件丢失,但是合同约定张女士的“净得款”是135万,这说明张女士是无需承担交易过程税收的;

2、合同的附件丢失,但是张女士已经多次催促过买方,也给了买方必要的准备时间,此时解除合同完全符合《合同法》的规定;

3、买方提出违约金过高,但是没有提供证据,因此买方应当承担不利后果。

人民法院经过审理,支持了张女士的诉讼请求,但认为违约金过高,因此在23万元的幅度以下进行了调整。判决下达后,双方均没有上诉,目前该判决已经发生法律效力。