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【违约行为发生在履行期限内的仍然构成违约】林某与杨某房屋买卖合同纠纷案

作者:陈东坡律师 日期:2019-05-21 点击:74841

本案办理过程中遇到的问题极其考验代理律师的临场应变能力,只有建立在扎实的专业知识及丰富的司法实务经验基础上,方可能从容应对,保障委托人的合法权益。


林先生与杨先生2017年3月15日签订一份房屋买卖合同合同,杨先生以420万元的价格向林先生出售昌平区的一套商品房。但合同签订完毕不久,北京出台限购政策,杨先生出售房屋以后丧失购房资格,杨先生以此为由要求解除合同,但以出台政策属于“不可抗力”拒绝予以赔偿。由于林先生刚工作不久,杨先生系北京某房屋中介公司的工作人员,杨先生利用其专业上的优势向林先生施加压力,令林先生不胜其烦。林先生委托我们作为代理律师以后,我们马上准备了相应的起诉材料准备到人民法院提起诉讼。杨先生获知林先生已经提起诉讼以后,立即表示愿意继续履行合同。我们经过研究,判断杨先生虽然表示同意履行合同,但实质系想拖延时间转移财产,因此又向人民法院申请了财产保全。


案件进入审理阶段以后,杨先生果然以自己已经表示同意履行合同为由提出反诉,要求林先生支付剩余的购房款。我们在向法庭陈述意见时明确指出,房屋买卖合同约定了履行期限,杨先生先是签订完毕合同后即表示拒绝履行合同,并将房屋所有权变更至自己妻子名下,令中介公司无法办理房源核验手续。杨先生在得知林先生已经提起诉讼以后,又表示同意履行合同,但此时距离合同的履行截止时间仅剩5天,根本不可能办理完毕房源核验、网签、申请贷款、核税、不动产登记等一系列手续。杨先生对此甚至提出“我可以不申请贷款直接把房屋过户给林先生”的荒谬说法。昌平区人民法院经过审理后,认为杨先生拒绝履行合同构成违约,并采纳了我们的观点,认为杨先生在林先生提起诉讼后表示同意履行合同已经无法实现合同目的,因此杨先生的行为构成根本违约,据此判决解除合同并判令杨先生承担违约金、诉讼费。杨先生不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉,但该院很快下发二审判决,驳回杨先生的上诉,维持原审判决。由于我们在本案中申请了财产保全,杨先生在判决生效后立即履行了给付义务,本案顺利执行完毕。